9月10日，京基智农(000048)发布机构调研公告并发布调研信息记录表，这是继2015年3月以来，该公司时隔7年首次出现机构投资者集聚该公司走访调研。本次调研活动总计有14家投资机构参与，其中，华西证券(002926)、安信证券、华泰证券等券商机构，金鹰基金、新华基金、民生加银基金等头部公募基金，以及凯丰投资、盈峰资本、冠泓基金、道善投资、万方资本等头部私募基金，均是本次调研活动的参与者。
调研信息记录文件显示，投资者对与京基智农战略核心业务-现代农牧业务板块的生猪养殖业务布局的最新进展非常重视，以及对战略支持业务-房地产业务板块的项目销售进度，资金回流规模充分关注。
时代商学院基于上述两个视角，为你解读本次调研活动。
2021年上半年首次实现生猪销售近3.79万头
2019年7月，京基智农发布公告称，公司董事会审议通过了《关于进一步明确公司战略规划的议案》，表示公司结合目前市场行情、资源优势以及公司实际情况，进一步明确以“深化农业主业发展”为核心的发展战略：坚持以现代农业作为战略核心业务，加大农业投入，在广东及周边地区逐步建设畜禽标准化规模养殖加工基地，重点服务粤港澳大湾区，构建起从农场到餐桌的全程可追溯产业链。
自2019年8月开始，京基智农先后在广东湛江市、茂名市、肇庆市、梅州市以及广西贺州市、海南文昌市等广东省周边各地签约23个生猪养殖项目，签约总产能1400万头。该公司随后在生猪养殖板块大刀阔斧地推进产能投建与布局，引起资本市场高度关注。
本次调研中，机构投资者询问公司生猪养殖板块的业务布局进展。调研纪要显示，截至目前，签约项目中徐闻一期、二期、三期，高州一期、文昌及贺州一期，以及尚未开工的云浮一期、贺州二期等项目均已完成土地流转。其中，徐闻一期、二期、三期项目和高州一期项目、文昌项目已陆续投产(未满产)，上述五个项目设计总产能约192万头，而贺州一期、二期项目、江门项目、阳江项目、云浮项目以及肇庆项目正在有序推进过程中。
目前，京基智农已投产项目均采用闭群繁育模式，建立曾祖代-祖代-父母带的完整育种体系，种猪更新基本由场内进行自供。截至目前，该公司共有母猪存栏7万头，其中基础母猪5.3万头，后备1.7万头，其中徐闻项目构建1500头的核心群和6000头的扩繁群，可为未投产项目提供一定量的种猪需求。
由于已投产项目的配套饲料厂部分尚在建设过程中，且考虑运输成本等因素，京基智农表示，目前养殖所需饲料主要采取委托加工的方式，就近委托当地第三方饲料生产企业进行生产。未来随着各项目配套饲料厂建成交付，饲料供应则将从代工模式转为自产模式，并着手从饲料自产、停止外购种猪和精细化运营等多个方面进行成本控制，降低养殖成本线。
2021年上半年，京基智农猪业产品实现销售收入4200万元，累计销售近3.79万头猪，其中商品猪3828头，仔猪3.19万头，淘汰猪2139头。
综上，时代商学院认为，京基智农在生猪养殖板块的业务布局仍处于高速发展过程中，已投产项目看该公司基本具备完整的育种体系，未来有望随着养殖规模扩大、以及配套饲料产能建成，进一步降低养殖成本。与此同时，由于目前出栏销售规模仍较小，当前的猪价下跌行情对京基智农的整体业绩影响较小。
已签约生猪养猪项目投建进展迅速
由于京基智农的生猪养殖产能分布以土地资源稀缺的粤港澳大湾区及周边为主，对此，机构投资者希望更详细地了解京基智农楼宇式养殖模式的土地利用效率及运营效率。对此，该公司介绍，楼宇式养殖模式在土地利用率上，比传统平层养殖模式提高了5倍，以高州市一期项目为例，楼宇式养殖模式在提高土地使用率的同时，亦显著节约土地面积及水、电、路等配套成本，同时还具备生物安全、管理效率等方面的提升，带来一些其他附加值提升。
尤其是生物安全方面，京基智农表示，旗下各生猪养殖项目采用全进全出、封闭式管理的方式，全程全密闭空气过滤，减少外来病原对猪群健康的影响，并结合项目风险程度优化洗消烘程序，减少过度检测和过度消毒等流程，降低防控成本，有望全力防控非洲猪瘟等疫情。
调研纪要显示，目前，京基智农已与华南农业大学开展产学研合作，为后续项目高水平运营管理提供技术支持和高精尖人才支持。
房地产业务资金回流规模可期
对于京基智农现有的房地产业务，管理层早在《关于进一步明确公司战略规划的议案》公告中表示，房地产业务作为公司的战略支持业务，仅限于对既有的存量土地进行自行或与第三方专业机构合作等形式开发和运营，以房地产业务回流的资金反哺生猪养殖业务布局，以较好的资金优势和抗风险能力，助力现代农业核心战略业务稳健发展。
机构投资者在本次调研中亦对该公司的房地产业务现况进行问询。京基智农在调研活动中介绍，目前存量房地产项目主要有位于深圳市宝安西乡的山海上园三期、四期项目，其中山海上园四期项目已于今年7月份开盘，山海上园三期项目预计于明年4月份开盘。该两房地产项目中住宅部分可售面积约20万平方米并有少量公寓，预计项目销售完成，可回流资金规模约150亿元。
这与京基智农2021年半年度报告的披露信息一致。2021年半年报显示，山海上园四期项目预计2021年内实现封顶，山海上园三期项目预计于2022年4月开盘。
